深度解读--北京的公寓还可以买吗？（下）#V0170_环球看点

前言

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【资料图】

接着上篇往下聊，内容有点多，这篇就结束了。

正文

举 例： 这次海淀上学公寓影响最多的就是北京市八一学校（ 周边有大量的独栋楼的公寓小区 ）。还以苏州街附近的 中湾国际、艾瑟顿（70年产权，但是独栋，没小区环境，这次海淀影响最大的是这种，有希望上学的，传说弄没了）、远中悦莱 （ 我记得在我看到时候，正好是前海中金公馆开盘，就在这三栋楼的其中一栋，开发商重新装修，拿出来，当做新盘销售，大概是2015-16年吧，但是房本开始时间还是04年。） 等等 。想当年我还专门花了一天时间，抱着买的心态去把中关村的这些盘看了一遍，最后还是算了吧。

中湾国际（70年产权，也没用，比住宅得折价）

远中悦莱是04年，三栋楼连在一体，形成一个整体，单价在10W左右。70年产权民水民电有燃气的公寓。好多人说有燃气，水费、电费也是民用的。

但是你都10W也花了，还在乎5角还是1元的电费吗？性质不能变，老看小的点，典型抓住芝麻，丢了西瓜。两居室1300-1400W，一居室900W，三居室1500-1600W左右。

远中悦莱（70年产权，水电燃气都有，同样折价）

建议 ： 这类房产我这里的建议是与周边70年产权的5-6折的价格可以入，40-50年的4折左右吧，这个还要看物业维护不错的情况下，这种都靠好的物业维护，管理不善的掉价比较厉害。现在低价是可以买的，但是买入后，最好的出处也就是出租，短期没什么厉害。你得做好长期持有的准备，毕竟这些物业位置还是不错的，未来有意想不到效果。短炒看涨的就避开（40-50的定位就和住宅不一样，未来也不可能一样，别拿在一起对比，70年产权的好不容易有了燃气，部分也能争取的落户了，说不准那天紧张了就限制了，今年海淀就是例子。未来大概率会同权化，但是改性质别想了，居住也不适合拖家带口，和酒店式公寓无异）。

对已经买了的人就 意想一下未来 ：单身男女多了说不准这类房产还是有机会的，三十年河东、三十年河西的谚语大家常听说吧，社会发展太快，这个转换时间再缩短。但是最近3-5年还是很难改观。2010年之后出生的小孩，2015年之后出生的小孩的未来买房就不好说了。这类产品适合人群是单身男女（刚毕业的年轻男女，直播小女生之类的）、需要长时间出差的人们、刚结婚小夫妻（拖家带口就算了）。

现在： 中国现在虽然工业化了，但是我们现在的各种观念还是处在农耕时代，因此我们和国外不一样。不能国外的公寓很...，国内就得...。原理是不一样的。毕竟外国在富裕的时间上还是比咱们多好多年（ 咱们改革开放才四十多年，加入WTO才20多年，时间还是有点短，我们这一代人好多还是农耕时代的思想，下一代就不一样了，现在已经显现了 ）。咱们可以抄作业，韩国（已经发展了七十年左右）、日本、香港都是咱们的范例，特别是房产市场（ 咱们现在就是20年前的香港 ）。还有咱们与他们国家性质不一样，各种政策影响还是短期比较大的（ 各种限制，未来各种东西会像上一代人的，粮票、布票，肉票一样，不懂得回去你你家老人吧，好好和他们沟通一下感情，日光之下并无新鲜事，古往有之，后必发生。这样的结果就是钱的计价就是不是那么准了 ），长期还是看市场需求和供需关系。

总结

除了普通住宅外，其它类型的物业几个原理与公寓相类似。

如何判断是不是公寓一般看与周边住宅的单价的对比：品质好，楼龄新，但是单价都相对低一点的基本是70年产权公寓，低得比较多的，很大概率就是40-50年产权公寓，或者以下一种或几种叠加的70年公寓（ 没有燃气，不能落户、商水、商电、有一定办公存在 ）。现在 第一、二类 （ 普通住宅属性 ）基本不让办公楼，好多都在北京这几年治理开墙打洞的过程中给清退了。

上面从大的角度分了四类，其实细分一下分类的数量能翻倍，站在投资的角度，没那个必要了，介于两者之间了就相互靠轮一下，把各种不利的因素就折合成价格，没燃气，商业用电，没小区环境，物业管理差，有办公等等，就自己对号入座折价吧！ （ 无非就是打折，打多打少的问题。但是北京整体来说租售比还是有点低，我理解租售比大于5-7大家可以投，但是北京现在住宅的租售比就在1左右，那公寓咱们就守住这个吧 ）。

公寓目前是那样，近期也不会有什么大的起色，涉及的利益和政策太多，“公寓”两字很难改变。但是不代表公寓未来没希望，咱们社会也在发展，观念也在变。

现在大家的观念还是学区、结婚、买房、养老、照顾上老下小，都是在尽责，这样的需求必然是普通住宅需求更大，并且也是大家眼中的期望，即使现在三十多了还北漂，还没对象，但是能买房还是会超前考虑一下，父母来了，未来结婚了，还是买个普通住宅（ 观念和实际现在有点脱节了，观念还是买住宅结婚生子，但是实际上就是剩女越来越多 ）。

方框内的这一段纯属演绎，别作为投资公寓的理由。

这类型买了的就租出去扛扛吧，没买的也不着急现在立马就买，等着这家出售的去抄底吧。不管什么时候，有缺陷就得折价，未来也一样。因为你不能落户，因为你不能贷款，不适合居家，各种政策还要打压，这是现实，就得折价。这是当下的现实。

看看这些数字，虽然感觉有点夸张，但是侧面说明确实不少，并且向着扩大化的趋势发展。

重要的话说三遍！

站在市场投资的角度，没有不能买的房子，只有不能买的价格 。

站在市场投资的角度，没有不能买的房子，只有不能买的价格 。

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（澎叔侃侃侃-2023.5.13）

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