楼市“花式”翻新“小麦换房”“大蒜买房送工作”？

曾有些清冷的楼市，正变得活络起来，卖房手段也不断“花式”翻新，出现了“小麦换房”“大蒜换房”“买房送工作”等等。

目前国内楼市呈边际改善态势。国家统计局的最新数据显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降的城市43个，环比减少了4个，全国新建商品住宅销售面积和销售额年内首次出现环比增长。

在当前经济面临需求收缩、供给冲击和预期转弱的三重压力下，楼市出现边际改善实属不易。不过，面对各类“花式”营销策略，避免情绪交易，对个人、对房地产行业乃至对整个经济都不无裨益。

人们必须清晰地认识到，花样百出的营销方案终归是促销，交易结构越复杂越需要谨慎冷静，如用较高的小麦和大蒜等收购价抵购房首付等，可看作是首付折扣，对有购房意愿的人来说，不仅要考虑开发商折让的首付款等，更需考虑个人的收入偿债率、风险可承载能力，以及整体的房价等。毕竟，购房是一种跨期消费，人们容易受当下的片面利好影响而可能错误配置其长达数十年的需求和风险偏好。因此，警惕情绪交易是买卖双方共同的使命。开发商若通过诱导房市刺激情绪交易，市场一旦出现供需风险偏好的错配，这种资源错配会对开发商产生误导。

近年来，中央始终不渝地坚持房住不炒，警惕房市托底经济的做法，让房地产回归住房属性，就是担心地产过度金融化，以及资产价格的边际增长脱离经济潜在增长率，这种脱节不仅不会托底经济，而且会抬高整个经济社会运行成本，压低固定资产的边际收益率，降低国内资本形成率，从而引发国内的债务紧缩和信用紧缩。

当前我国经济面临的深层问题就是债务紧缩和信用紧缩，这引发预期转弱，进而加剧需求收缩和供给冲击。今年以来，家庭部门出现降杠杆等债务收缩状态，部分原因是2016年以来的一轮房市走牛，通过涨价去库存，将债务杠杆转移到了抗风险水平和抵御风险能力更弱的家庭部门，致使很多家庭压缩非必要消费。

当然，一些开发商别出心裁的营销方案，主要是通过创新手段促进房市供需匹配，将合适房子配置给有意愿、有能力的居民。金融机构基于客户收入偿付率和自身风险管理能力，决定是否给予金融支持。这些行为只要不涉嫌不正当竞争，都无可厚非。至于能否推动楼市实现持续的边际改善，取决于居民的有效购买力。当前楼市清冷，根源在于居民部门有效购买力不足，并导致楼市有效需求不足。

为此，当前楼市最需警惕的风险是不正当竞争，及其他市场扭曲操作行为。因为市场越清冷，各界都对可能导致市场扭曲定价的行为持包容态度，进而容易误导缺乏风险承载能力和风险管控能力的居民部门加杠杆，放大市场风险敞口。

总之，房子是用来住的，不是用来炒的，坚持住这条底线不仅有助于促进房地产健康发展，而且有利于缓解经济面临的三重压力，减轻家庭部门的债务压力，舒缓经济社会成本压力，提高投资边际收益率，进而改善经济内循环。

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