金茂服务“上市即破发”！物业股已经“不香了”？

3月10日，金茂服务(00816.HK)正式在港交所挂牌，成为虎年首个完成上市的物管公司。不过，在物业股整体降温的背景下，金茂服务“上市即破发”，截至收盘报5.80港元，跌幅高达28.75%，目前总市值约52.28亿港元。

回望过去两年，物业股曾是资本市场当之无愧的“香饽饽”，不仅上市企业身影此起彼伏，板块整体估值也较房地产更为亮眼。如今，沧海桑田，金茂服务破发背后，是这家公司基本面的问题，还是整个物业股已经“不香了”?

公开信息显示，金茂服务的成立最早可追溯至1993年，公司前身系中化酒店。2007年，金茂物业正式成立，开始为金茂集团开发的写字楼提供物业管理服务。

此后，金茂物业逐步向全国扩张，并将业务扩展至住宅、写字楼等多种领域。2021年，公司名称正式由“金茂物业”变更为“金茂服务”，并于8月份正式启动上市进程。

相较于其他民营房企的物业平台，金茂服务背靠中国金茂，后者是国内排名前20的国企开发商，由中化集团间接持有35.3%股份。过去数年，中国金茂为金茂服务的扩张提供了极大支持，截至2021年9月30日，后者的合约面积有超九成来自母公司。

此外，中国金茂在全国布局了34个城市运营项目，金茂服务已与其中22个项目订立前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市等组合，有12个项目已投入运营。

中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞称，作为金茂服务的母公司，中国金茂将从战略、项目、资金、人才等方面，支持金茂服务健康快速发展。

在物企日趋独立发展的背景下，上述模式虽具有稳定性，但也反映出其第三方外拓能力有待提升。截至2021年9月30日，金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅440万平方米、310万平方米，占比分别为9.62%、13.36%。

除了依赖母公司，金茂服务在规模量级上属于中等，还未跻身上市物企前列。截至2021年9月30日，该公司合约建筑面积约4570万平方米，在管面积为2320万平方米。而截至2021年中期，上市物业合约面积均值达1.78亿平方米。

从盈利指标上看，金茂服务物业管理板块毛利率约17.5%，其中来自金茂集团及中化集团开发物业的毛利率为18.2%，独立第三方开发物业的毛利率约8.6%，后者主要包括政府设施及学校等公共物业，该公司已终止若干毛利率较低的学校项目。

规模不占优势、依赖母公司、盈利能力待提升等多重因素，使资本市场的热情未如想象中高涨。从另一方面说，金茂服务上市即破发，也反映出物业股的热潮已渐渐退却。

今日，上市物企龙头碧桂园服务发布2021年业绩预告，称2021年该集团未经审核综合收入、税前利润、期内净利润等，将较2020年同期取得超过50%的增长。不过，截至收盘，该公司股价仍处于下跌状态，报38.60港元，跌幅4.34%。

平安证券在研报中称，过去的2月份，物业板块“跑输大市”。受部分民企信用事件、前期股价反弹力度较大等影响，恒生物业服务及管理指数下跌7.6%，跑输恒生指数3.1个百分点;其成分股PE(TTM)均值18.7倍，处于2016年以来0.9%分位。

国金证券也称，去年4月以来，物管板块整体股价走势跟地产基本一致。因地产行业出清，诸多房企面临生死问题，使得市场对物管公司的未来成长性产生质疑，也对公司未来控制权归属担忧提升。关联房企的存活问题，成为决定物管公司估值的核心因素。

业内认为，当下，物管板块估值回调，且分化明显，中小物业公司上市意义减弱。万物云及龙湖智慧服务上市后，并购市场预计将维持一定热度。不过到年底，行业规模竞赛将迎来尾声，企业规模排名情况将趋向稳定。