民营房企危机反助推代建成长房企还有什么新机遇？

在房地产的“黑铁时代”，房企还有什么新机遇、新赛道吗?

2021年，房地产行业进入深度调整期，拿地停摆、债务暴雷、大规模裁员、股价闪崩，是不少房企正在面对残酷现实。但是第一财经记者了解到，部分房地产公司的代建业务却表现出了明显的“逆周期”特征，房地产越是艰难，这项业务越是景气。

“新业务多到忙不过来了，我们不仅不裁员，还要大举招兵买马!”近日一位代建行业从业者对记者表示。

目前房企中从事代建业务的公司并不多，分拆上市的仅有两家，其中“代建第一股”绿城管理的股价，从去年9月至今年2月的涨幅超过100%。

一位业内人士表示，代建即房企由开发商转向服务商，由甲方转向乙方，通过给土地持有方操盘项目来赚管理费，这种转型将是必然趋势。在欧美等发达国家，房地产市场成熟后，也出现了投资、开发、运营逐步分离的规律，未来房地产代建将会越来越受认可。

民营房企危机反助推代建成长

“2021年下半年以来，我们都忙不过来了!业务扩张得特别快。”某头部房地产代建企业内部人士向第一财经表示。

房地产代建指拥有土地的一方发起诉求，拥有项目开发建设经验的代建方承接需求，最终实现共同盈利的一种合作开发模式。一般来说，土地方拥有拿地渠道和资源，付出土地金和其他资金成本，而代建方则拥有成熟操盘经验和品牌溢价，通过专业能力使项目获得开发利润，代建方从中赚取代建管理费。

对于代建方来说，这是一种彻头彻尾的轻资产模式，与传统房地产开发模式相比，代建业务不需要占用巨额资金，风险较低。

去年下半年以来，由于遭受资金压力，很多房企在土地市场“躺平”，停止拿地。因此外界普遍猜测由于集中供地频频流拍等因素，代建市场总盘子也在减少，然而市场真实情况恰好相反。

“整个市场在加速扩张，实施‘集中供地’改革以来，我们的业务多到做不完，目前整个市场规模年均增速超过20%。”某代建企业相关负责人称。

她表示，许多对房地产行业来说的坏消息，恰恰是代建行业的利好消息，双方形成了反周期。央企国企成为拿地主力、地方城投兜底拿地、房地产龙头企业暴雷致楼盘停工、政府加大保障房建设力度等，都促成了代建行业规模的爆发。

2021年是实施集中供地改革的首年，从第二批集中供地开始，许多民营房企参拍意愿不强，央企、国企成为拿地主力，还有很多城市的地方城投兜底拿地。以第三批集中供地为例，据申港证券数据，长春、长沙、沈阳、北京5城市的央企国企拿地占比分别高达100%、82%、75%、72%、75%。

此外，城投公司也在第二批、第三批集中供地中表现活跃，频频出手，主要因为地方政府想“救市”，维护当地土地市场稳定。

“这给代建公司带来了极大的契机。因为很多央企、国企、城投公司，过去没有那么大的实力，一下子吞进这么多土地，最终还是得找靠谱的代建方去操盘。”该行业人士称，其所在代建企业过去绝大部分客户为中小型、地方型房企，占比达到90%，现在正大力拓展国企、央企客户，成果显著，国央企客户占比目前已经超过40%。

2021年，不少房企债务爆雷，导致旗下楼盘施工停摆，交付成为难题，这也成了代建行业的机遇。仅以恒大为例，2022年就要交楼7000万平方米，总计60万套。

“这些爆雷房企失去了工程、招投标等方面的能力，失去了品牌溢价，为了保交付，一般来说这些停工项目会有资产管理方进场重新盘活，聘请代建公司继续项目管理，最终实现交楼。”一位代建公司内部人士告诉记者。

在房地产市场重大变革之际，政府托底保障性住房也成为一大趋势，新年前后，各省各市都在发布大规模的保障性租赁住房计划。2月24日，住房和城乡建设部副部长倪虹指出，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全国将新筹集240万套，比去年大幅度增长。

“政府必然要找代建方来完成这种规模宏大的民生工程，各地政策陆续发布后，引起了金融机构和券商分析师的高度重视，大家都认为代建行业赢来重大机遇。”上述代建行业人士称。

该人士判断，房企从开发商向服务商转型，将成为必然趋势。“过去房企是甲方，以后要逐渐习惯成为乙方。”

分拆代建业务IPO或成趋势

2019年-2021年，房企的“物业分拆上市潮”轰轰烈烈，物业管理服务成为房地产竞相追逐的第二赛道。如今随着房企资金链等问题频出，物业赛道已经大降温。

“物业跟房地产母公司联系紧密，物业管理面积基本都来源于母公司，母公司出问题会立刻拖累物业，而代建业务则不同，代建是彻底的轻资产业务，和母公司的关联没有那么深。”一位业内人士对记者分析道。

该人士认为，接下来大力发展代建业务并分拆代建公司上市，会成为一种新潮流，这种模式更被资本市场看好。

截至目前，国内已上市的代建公司仅有两家——绿城管理(09979.HK)与中原建业(09982.HK)，绿城管理于2020年7月在港交所上市，中原建业则是2021年5月。

绿城管理作为“代建第一股”，2021年度新拓代建项目合约总面积达到2278万平方米，同比增长22%，新拓代建项目代建费预估达到71亿元。绿城管理股价自去年9月低点至今年2月中旬7港元/股的高点，股价涨超100%，与绝大多数地产股走出了完全相反的趋势。

中指研究院企业研究负责人刘水表示，代建业务具有抗周期性，能够抵御市场下行风险，特别是在房地产行业景气度不佳的形势下，抗风险能力较差的中小型房企会选择代建模式开发项目，进而给代建服务商带来收益。

根据中指院数据，代建业务具有高盈利性特征，2017年以来，代建行业新签约项目总建面复合增长率达到21.3%，2020年房地产代建业务净利润水平达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。

一位央企代建业务人员表示，据他观察，大量房企都在涉足代建行业，存在许多新入局者，行业竞争压力加大，但是行业发展机遇现在也很多。

2018年，房企金地集团成立了金地开发管理公司(简称“金地管理”)，开始深耕代建业务，目前已布局全国超30座城市，管理服务项目超70个。一位业内人士透露，金地管理很可能成为下一个分拆IPO的代建企业。

此外，华润、招商蛇口、保利、当代置业、朗诗、雅居乐等也都在大力发展代建业务，据不完全统计，发展代建业务的品牌房企已经超过30家。

不过，也有业内人士指出，代建行业的门槛也较高，代建业务是否成功非常依赖房企本身的品牌溢价与操盘能力，这一要求就淘汰掉不少房企。在服务政府这一块，政府部门较为重视代建企业的资质、规模、过往操盘案例与流程规范，因此小型公司很难吃到政府公建、保障房业务这块“蛋糕”。随着行业竞争加剧，未来高利润若难以为继，代建行业也可能会走入发展瓶颈期。