连续亏损后预计转盈 出险房企迎来逆境反转？

虎年A股第三个交易日，地产板块走势仍强，泰禾集团(000732.SZ)、华夏幸福(600340.SH)等多家出险房企，都在这波行情中录得上涨。其中，泰禾集团股价连续三日涨停。

作为最早陷入危机的房企之一，泰禾在这两年间并未隐身。日前，泰禾发布业绩预告，称2021年有望扭亏为盈，归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元～1.32亿元。

对投资者来说，这是一份颇为意外的业绩预告。自2020年首次出现债券违约后，围绕泰禾的一直是金融机构加速切割、项目复工疑云、战投难入场等现状。去年前三季度还亏损7亿多、年末便扭亏转盈的泰禾，真的出现转机了吗?

在官方公告中，泰禾将盈利原因归为项目可确认销售收入增加、严格管控费用成本、上年计提了较多存货减值准备等。但从更重要的债务重组上看，泰禾与华夏幸福虽处置方式不同，却都面临债权人的拉锯战，距离重生仍有距离。

连续亏损后预计转盈

经历连续两年业绩暴跌后，泰禾在春节前公布了一份业绩预告，称2021年有望扭亏为盈。

公告数据显示，2021年，泰禾预估归属于上市公司股东的净利润约1.01亿元～1.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润同样为正，约3.72亿元～4.83亿元。

而在此前的2020年、2019年，泰禾的净利润(扣非净利润)还是亏损状态。具体而言，2020年，泰禾归属上市公司股东净利润亏损49.99亿元;2019年净利润8.27亿元，但扣除非经常性损益后，归属上市公司股东净利润为-2.36亿元。

按深交所最新规定，2021年年报披露后，上市公司若首次触及扣非前后净利润孰低者为负、且营业收入低于1亿元的财务类退市指标，将被实施退市风险警示(*ST)。

泰禾是如何扭转亏损态势的?在公告中，泰禾分析称，去年公司房地产项目可确认销售收入同比大幅增加;对各类费用和固定成本进行严格管控，期间费用大幅下降。

与此同时，因部分合作项目盈利，泰禾确认了相应的投资收益;公司上年同期计提了较多存货减值准备;2021年非经常性损益的金额，主要是投资性房地产公允价值变动产生的收益，以及对处于执行阶段的法律诉讼案件计提损失后的净影响。

受盈利预告及地产板块行情影响，泰禾股价在节后连续拉升，收获了三个涨停板。

2月8日晚间，因连续三个交易日收盘价涨幅偏离值累计超过20%，泰禾发布《股票交易异常波动公告》，称公司、控股股东和实际控制人不存在关于本公司的应披露而未披露的重大事项，或处于筹划阶段的重大事项。

过去一年，虽然频频陷入“云复工”争议，泰禾多个项目确实出现一些进展。

据泰禾集团官微文章显示，在泰禾北京区域，包括北京院子二期、中州院子等项目复工复产;中国院子、西府大院、津海院子、北京公馆销售重启;北京昌平拾景园54地块南四排叠拼交付;北京金府大院、济南院子、廊坊锦园竣备交付等。

以北京金府大院为例，该集团发布数据称，去年8月，金府大院推出新的四叠样板间，9月项目认购约4亿。“泰禾采取封闭运营管理的方式推动复工，项目在和金融机构达成和解后，重新启动销售，销售回款用于项目本身的建设开发等。”

在泰禾的大本营福州，该集团也在释放一些消息，譬如福州院子楼王产品交付、福州金府大院进入规划验收期、福州湾D地块进入规划验收期等。除了推动复工销售，泰禾在组织架构上也变为二级管控，以提高效率、压缩成本。

不过，对踩中停工盘的业主来说，这一过程并不像纸面文字那样容易。有泰禾杭州业主告诉记者，“自己做梦都是在讨债”;还有投资者提问称，上海大城小院三方协议何时签署?有没有房屋交付时间表?而泰禾仅称正在积极沟通。

债权人密集开启自救

在公开发声中，泰禾数次提及“不躺平”。而要做到不躺平，必须面对并解决债务问题。

两年前，泰禾首次出现债券违约，此后受疫情冲击、融资受阻等影响，“高杠杆”的泰禾资金链极度紧张，开始出现项目停工、债务诉讼纠纷等问题。危机中，泰禾还拉来万科站台，如果泰禾制定出有效的债务重组方案，万科有望入股。

此后，泰禾确实与一些债权人谈成了展期。譬如，2020年11月~12月，泰禾旗下佛山、珠海、深圳的房地产项目公司，分别与厦门国际信托及渤海银行、民生银行、长城资管达成借款展期协议，最长一笔展期到2023年12月。

但是，泰禾的债务重组不像华夏幸福，并未拿出整体性方案，而是与债权人逐个协商。这种情况下，有顺利展期、也会有难以达成共识的情况。若是后者，债权人会采取诉讼或保全等手段，申请法院强制执行，对相应的资产进行拍卖清偿。

企查查平台数据显示，目前围绕泰禾的司法案件达817件，其中超九成案件中泰禾为被告，约18.60%的案件案由为公证债权文书，约57.77%的案件属地为北京。在泰禾危机爆发的2020年，相关司法案件密集出现，占近五年总量的68.68%。

日前，泰禾对重大司法诉讼进行披露。公告显示，中原信托此前向郑州市中级人民法院，对泰禾及其子公司泰禾运成等提起了诉讼，2020年郑州中院就双方的金融借款纠纷作出一审判决，判决泰禾运成偿付本金9.57亿元及相关利息。

近日，泰禾收到郑州中院送达的《执行裁定书》，郑州中院已通过公开网络，司法拍卖泰禾子公司名下位于郑州鸿宝南路南、姚店堤西路东的土地及其地上地下附属物，拍卖成交价6.22亿元，拍卖所得将优先用于偿还泰禾运成对中原信托的欠款。

此前，四川信托也曾向上海金融法院提起诉讼，要求泰禾偿还共计约48亿元的本金、利息及罚息，浙江金汇信托也因7亿元的贷款逾期起诉泰禾。公开资料显示，泰禾至少15次被各地法院列为被执行人，被执行总金额共计约92.29亿元。

密集的司法案件，对泰禾走出困境并无益处。有券商认为，繁重的司法纠纷带来的资产冻结，阻碍了泰禾的资产重组，影响引入战投的进度;已违约债券尚无公告偿还安排，进入特殊债券交易市场，各金融机构纷纷退出，踩雷机构也陆续维权。

违约房企重生路漫漫

泰禾首现债务危机时，地产业内一片哗然。虽然其经营风险早有暴露，但泰禾的危机让业内意识到，即便是销售规模冲击千亿的房企，也可能被风险包围。

时至今日，沧海桑田，债务违约之于房企已不是新鲜事。如果说华夏幸福是受制于环京布局、疫情冲击而陷入困境，自2021年下半年至今，越来越多的民营房企则因融资环境收紧、楼市风向转换，相继陷入资金危机。

回过头来看，泰禾和华夏幸福较早释放出风险，也为之后的房企债务重组提供了一些经验。对华夏幸福来说，主要是通过卖出资产、出售资产带走金融债务等方式还债，并对剩余债务进行5～8年的展期，利率下调至2.5%。

国盛证券研报认为，上述两家房企的债务处置，均存在债务展期，一方面可以降低短期内集中兑付的压力，通过后续经营逐步改善、项目实现回款来清偿债务。企业若能及时盘整资产、恢复经营，展期债务未来有可能收回，否则便是仅仅延长了坏账周期。

同时需要看到，房企债务重整的博弈方众多，达成难度大、耗时长，并非易事。

近日，中融信托发布临时管理报告称，由于华夏幸福提供的债务重组条件违背了《债务重组计划》和债务化解工作的原则，且债务重组条件仍存在较大风险，为保护委托人的利益，暂时无法代表本信托计划加入华夏幸福债委会，或接受债务重组方案、签署《债务重组协议》。

华夏幸福方面表示，债务重组各项工作正稳妥推进，将继续坚持“不逃废债”的基本原则，严格执行《债务重组计划》，推动债务重组协议签署等工作，切实保护债权人的合法权益。目前已与中融信托进行多轮协商，正在对协议具体内容做进一步详细沟通。

国盛证券认为，华夏幸福重组计划落地后，重组协议遭债权人意见反弹，后续还款存在不确定性。此外，华夏幸福计划出售的大规模资产项目不一定有人接手，项目回款可能受行业波动较大，因此重组计划中的债项回收，也存在一定不确定性。

“房企违约处置困难重重，即便能顺利通过重组计划，到签订协议这一过程中，仍存在诸多问题，而且会经历非常漫长的过程。这一过程中，企业虽然经营正常，但无法实现有效的业务扩张。”上述机构称，因而需要避免过多房企陷入这种状况。

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