掘金10万亿元级蓝海市场 头部房企加速布局TOD赛道技术、运营双轮驱动

中国轨道交通的蓬勃发展，正在推动TOD成为一片巨大的蓝海，并吸引越来越多房企入局，将之作为掘金房地产存量市场的重要抓手。所谓TOD(Transit-Oriented Development)，即是“以公共交通为导向”的城市社区开发模式，其典型形态为“轨道交通+物业”，通过对轨道交通车辆段、站点及沿线地上土地和地下空间的集约化利用，在5分钟-10分钟步行半径内建立服务中心或者城市广场等，满足人群居住、购物、娱乐等多种需求。

统计数据显示，2019年我国城市轨道交通运营里程6736.2公里，在建线路6902公里，实施建设规划线路总长7339.4公里。据招商证券初步测算，2020年-2025年我国“新基建”建设涉及的七大产业领域中，城际高铁和轨道交通领域的总投资规模最大，投资规模预计达34400万亿元。

“整个TOD市场的开发量是多少?我们初步测算是10万亿元的规模。大家根据自己的长处分食这块巨大的市场。”京投发展总策划师戴嘉宁日前表示。

多家头部房企加码TOD赛道

据悉，2019年全国城市轨道交通在建物业开发面积达到2269万平方米，同比增加近80%。另据易居研究院2020年城市轨道交通TOD监测统计，今年前9月全国累计成交的TOD地块超过30宗，成交总面积近247万平方米。

TOD已然成为一个新风口，从龙湖、万科、碧桂园到绿城、越秀等，越来越多头部房企加速切入赛道。作为目前国内唯一一家以轨道交通车辆基地一体化开发为主营业务的房企，京投发展深耕TOD领域多年，已成为这一赛道的领跑者。

据了解，京投发展企业愿景是成为“亚洲轨道物业专家”，早在十余年前就开始布局轨道交通物业开发，率先提出轨道交通与住宅社区“无缝连接”的理念。先发优势也让京投发展对TOD项目的成本控制、开发进度、品质管理、产品效果呈现等更加娴熟，在这一细分领域筑起“护城河”。

2018年，京投发展进一步提出“TOD智慧生态圈”的开发理念，在以轨道物业开发为代表的综合开发范围内，将智慧思维和科技作为主要工具，实现人文、自然、产业等生态价值共存与提升的闭环系统。这一理念强调对城市、地铁和市民提供可持续性服务，从根本上为城市的建设开发提供了一种集约高效、生态环保的新模式。

2019年，京投发展践行“TOD智慧生态圈”理念的项目，是位于北京地铁16号线北安河车辆段的岚山项目。该项目通过对整体规划、交通动线、建筑设计、机构转换、产品户型、地下商业规划等多方面的优化提升，将建筑融于自然，形成“三区一体，三重一院”整体格局，并以灵活线路与多样种植打造出生态绿化、健康休闲、邻里社交与家庭游乐四大生活场景，成为京投发展第四代TOD升级力作。

值得关注的是，在“TOD智慧生态圈”开发理念的指导下，2020年，京投发展又重点进行了轨交车辆基地户外空间营造专项研究、疫情期间客户居家需求专项研究两大方面的创新探索。

技术、运营双轮驱动

据了解，针对疫情期间人们的居住生活期望，今年2月份，京投发展就快速反应，启动大量的定性与定量研究，开展客户调研工作。随后，对于客户在居住空间上的新要求和想法，京投发展迅速将研究成果实践到臻御府项目中，其北连廊的设计、三个南向采光面的户型和完善的收纳体系，都获得了市场的良好反响。臻御府也成为疫情期间市场上罕见的网红神盘，首次开盘的300余套房源去化率超过90%，二期加推的100余套房源2天即售罄。

备受市场关注的还有今年下半年刚刚亮相，作为京投发展全国化布局重要落子的无锡愉樾天成项目。这一项目被视作“TOD智慧生态圈”升级迭代的5.0版本，也是中国首个WELL认证TOD社区。

同样，为更好地营造“幸福感”，京投发展组织了100人规模的研究团队，通过线上问卷、深度访谈乃至入户调研，花费了200天时间作了一份10万字调研报告。并最终在调研的基础上，针对从婴幼儿到老年等五个阶段的五类客户和包括独居老人、有病患家庭、养宠家庭和访客在内的四个特殊人群的居住痛点，构建智慧社区运营体系，布局幸福场景，将愉樾天成打造成为覆盖全生命周期的全龄幸福社区。

正如京投发展总裁高一轩此前所强调的，面对房地产市场发展的新趋势，以及为了更好地把握蓝海机遇，“我们的关注点与核心能力培养重心，逐渐地从轨道技术、地铁衔接开始向盖上的运营、向空间的营造、向客户的需求不断进化。”

“我们在TOD开发过程中保持两轮驱动：既拥有技术的核心能力，也具备运营服务和场景营造的核心能力。这样才能确保在产品端始终保持先进性。”他如此表示。

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