外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃 北京楼市大宗交易超250亿

■本报记者 王丽新

近几年，外资在中国商业地产投资市场愈来愈活跃，已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

随着房地产监管趋严，住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制，投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业存量地产投资。据戴德梁行研究报告显示，2018年-2019年一季度，外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10宗，累计交易金额超过250亿元。

在全国资产配置中，北京的商办物业一直是外资的投资标的，从买地开发商业物业到开始转向对存量市场的投资，尤其是存量资产改造升级后再出售，商业模式一直在升级，但核心一直在商用物业。比如，凯德、吉宝置业等企业，都在大幅度进入国内市场。

对此，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵表示：“自2018年起，由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因，融资渠道进一步收紧，外资抄底中国市场，大肆购买一线城市商办物业。”

“回顾历史，我们看到这一轮外资投资占比的显著上升，种种迹象表明这将是又一个大宗交易轮回的起始点。”刘兵表示，近期，北京写字楼市场因其租金高、空置率低、且未来供应少于上海市场等原因更是吸引了大量外资机构的关注，预计北京大宗交易市场于2019年将迎来又一高峰。从目前来看，预计2019年市场可售物业比2017年和2016年的投资回报率会有小幅的上升。”

事实上，重点二线城市商办物业目前也是外资关注的重心，但并不是每一个城市都想去，二线城市的核心项目是外资下手的重点物业。

另有业内分析人士称，在住宅进入不再全面短缺的时代后，房地产企业都在试图寻找新的利润增长点，外资投资商业物业的经营逻辑，将会对中资房企起到引导作用，预计中资房企接下来也会提高商办物业的投资比例。

值得关注的是，北京商办物业投资回报稳定，尤其经过改造升级后资产价值提升也是外资投资的动力。

正如戴德梁行在报告中所示，北京是大量国有企业的聚集地，国有企业承担了我国民族工业发展的历史使命，是国家经济平稳运行、社会安定发展的重要因素。然而，部分国有企业投资回报率不高，原因之一就是国有企业长期发展过程中产生的闲置和低效物业，降低了企业物业价值，增加了企业成本压力，成为制约经济发展的瓶颈。

对此，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“如何最大化国有物业使用价值，从而提升国企物业运营和处置能力，是现在各大国企面临的重要课题。从运营能力提升;商办类物业改造和第三方合作价值最大化等三个方面入手，国企尝试调整自身发展战略，顺应市场环境与国家政策变化，及时组建新业务系统，用存量资产作为新业务系统载体，从而可以激活资产的最大价值。”

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