租金上涨与租房难如何化解？专家呼吁出台住房租赁法

8月23日，链家旗下北京自如生活资产管理有限公司发布《自如关于坚决配合政府调查的说明》表示，北京市监管部门日前发布对租赁市场调查情况，自如作为被调查的房屋租赁企业之一，高度重视、认真配合政府部门的调查，全面接受相关查处结果，并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。

此前一天，北京住建委对包括自如在内的23家中介机构因为涉嫌存在违法违规问题予以公开曝光。

伴随着监管机构的介入，北京长租市场存在的乱象有望得到进一步规范，但是如何化解租金上涨与租房难仍是摆在面前的难题。

建立完善数据系统，反应真实状况

诸葛找房数据研究中心统计数据显示，2018年7月，北京市平均租金为90.12元/平米/月，同比上涨25.81%，今年1月以来累计上涨15.75%。

从租赁房源类型上看，主要分两种：整租与合租。目前全网在租房源中，整租房源占比26.67%，合租房源占比73.33%。合租占比超7成，合租成为主流租赁方式。

租金方面，报告显示，从整租房源不同居室租金情况来看，开间及其他房源价格最低，由于开间中商办项目占比较高，水、电等费用较高，且面积小于一居室，因此租金远低于一居室，平均租金3893元/套/月。三居室方面，受部分高端小区的改善租赁房源价格带动影响，三居室租金价格远高于二居室。

中原地产首席分析师张大伟指出，控制房租仅靠约谈、承诺远远不够。

张大伟表示，北京楼市调控力度已经领先全国，住建委约谈租赁企业后，租赁企业承诺的发布体现了调控政策开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。

“租赁市场缺乏一个准确的数据，不论是租赁房源数量还是租金数据，现在看，大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布，很难说没有干扰因素。”张大伟称。

据中新社国是直通车报道，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受媒体采访时指出，“此轮有关租金的争论，有望成为促成租赁市场政策完善的契机。”在房地产调控长效机制、租售并举住房制度的大框架下，房源信息普查、租赁信息平台建设等行业“基础设施”正逐渐完善，从而尽快为行业提供基础数据。

住房租赁法立法需加速

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，化解租金上涨与租房难，一是需要住房租赁法的立法。保障租房一方的基本权益。

本轮上涨中，出现中介吃差价、“二房东囤房”以及房东见利肆意违反合同哄赶租客等行为。打击垄断炒租。不得哄抬租金抢占房源，更不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。这方面必须以法律来进行限制和规范，保障租客权益。实际上，租金上涨的管控在发达国家已有参照。

德国通过《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等立法渠道，对维护承租人合法权益进行保护，并对一定期限内的最近涨幅做出限制。美国的法律还规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度;房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客。房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非。房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务等等。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感，租赁市场才能有良性的发展。

其二是金融制度突破。放开房地产投资基金，这样就可以解决自持项目与长租平台高成本的问题。

其三是完善住房制度与住房供应体系，允许企业拿地自建职工房，并给金融、税收、财政的优惠政策。并且共有房、租赁房、公租房的必须保障立马上市供应，规定享受对象不设置限制户籍门槛。

其四是培育住房租赁市场，促进房屋租赁行业快速发展。目前，全国已有超过40座城市多次发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管，涉及租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，涉及公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障等多个方面，但显然，政策支持还一时难解刚需之渴，房源供给的结构性短缺仍是制约我国住房租赁市场发展的一大瓶颈。

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